土地增值稅計稅依據(jù)
土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
土地增值稅的計算:
應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
1.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
2.新建房地產(chǎn)的扣除項目金額
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額
①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。
②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用,但在計算土地增值稅時,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進(jìn)行扣除,應(yīng)分別按以下兩種情況扣除:
①財務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
②財務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。
【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的規(guī)定,其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中,故不允許單獨(dú)再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
(5)財政部確定的其他扣除項目
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和,加計20%的扣除。
【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,除此之外的其他納稅人均不適用。
【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時,才適用20%加計扣除的規(guī)定。
土地增值稅怎么計算舉例?
答:例某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓,收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為:支付地價款及各種費(fèi)用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明),但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。
答:(1)取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)
(4)允許扣除的稅費(fèi)為555萬元
(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%
允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)
(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)
(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)
(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%
(9)應(yīng)納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)
經(jīng)過本篇文章的詳細(xì)介紹關(guān)于問題“土地增值稅計稅依據(jù)”。相信大家對于這個類型的財務(wù)知識都有所了解了。
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