不動產(chǎn)的租賃賬務(wù)處理(不動產(chǎn)租賃費的稅率是多少)

不動產(chǎn)租賃定義

不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物。判斷屬于動產(chǎn)還是不動產(chǎn)的關(guān)鍵，不在于使用的時候是移動狀態(tài)還是固定不動的狀態(tài)，而是移動后是否會引起性質(zhì)、形狀的改變。

不動產(chǎn)的租賃稅率及賬務(wù)處理

1不動產(chǎn)租賃分錄

1.收到租賃費用(多個月租金)

① 一般納稅人(一般計稅法)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入(當(dāng)月租金)

合同負(fù)債(以后月份租金)

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

② 一般納稅人(簡易計稅法)

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入(當(dāng)月租金)

合同負(fù)債(以后月份租金，無以后月份租金則去除此項)

應(yīng)交稅費—簡易計稅

同時計提稅金及附加

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

—應(yīng)交教育費附加

—應(yīng)交地方教育費附加

ps：附加稅以簡易計稅稅額為依據(jù)×對應(yīng)稅率。

③ 小規(guī)模納稅人

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅

PS：小規(guī)模一般賬務(wù)簡單，按道理，跨年的租金是要做合同負(fù)債的，但實操過程中，除非當(dāng)年觸發(fā)企業(yè)所得稅，否則就怎么記賬方便怎么登記。

月底計提稅金及附加

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

—應(yīng)交教育費附加

—應(yīng)交地方教育費附加

2.每月末確認(rèn)收入

借：合同負(fù)債(平坦至每月的租金)

貸：其他業(yè)務(wù)收入

3.收到押金

借：銀行存款/現(xiàn)金

貸：其他應(yīng)付款—XX公司

4.出租不動產(chǎn)折舊

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：累計折舊

5.出租不動產(chǎn)出現(xiàn)損壞

① 我方承擔(dān)維修費

借：管理費用—維修費

貸：銀行存款

② 承租方承擔(dān)維修費

借：其他應(yīng)收款—XX公司

貸：銀行存款

③ 收回維修費

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)收款—XX公司

6.對方違約扣除押金

借：營業(yè)外收入—違約金

貸：其他應(yīng)付款——xx公司

2不動產(chǎn)租賃稅率

3不動產(chǎn)出租涉稅案例

業(yè)務(wù)描述：假設(shè)不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地一致

業(yè)務(wù)一：2016年5月出租2015年12月取得的一棟商鋪，取得2016年5月租金收入，選擇簡易辦法計稅，開具增值稅專用發(fā)票金額100000.00萬元，稅額5000.00萬元。

業(yè)務(wù)二：2016年5月出租2016年5月購進(jìn)的一層寫字樓，取得2016年5月租金收入，開具增值稅專用發(fā)票金額80000.00萬元，稅額8800.00萬元，寫字樓購進(jìn)時取得增值稅專用發(fā)票金額81818.18萬元，稅額9000.00萬元，當(dāng)期認(rèn)證相符。

填報分析：

1)該企業(yè)提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，業(yè)務(wù)一出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額;業(yè)務(wù)二出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，適用稅率11%，業(yè)務(wù)一和業(yè)務(wù)二需分門別類填入《申報表主表》及附表。

2)業(yè)務(wù)一、業(yè)務(wù)二中取得租賃不動產(chǎn)租金收入，業(yè)務(wù)一屬于“簡易計稅”項目，其中開具增值稅專用發(fā)票銷售額和銷項稅額應(yīng)填報在《附列資料(一)》“5%征收率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”第9b行第1、2列。

業(yè)務(wù)二、租賃不動產(chǎn)租金收入屬于“一般計稅方法計稅”項目，其中開具增值稅專用發(fā)票的銷售額和銷項稅額填報在《附列資料(一)》“11%稅率”第4行第1、2列。

3)業(yè)務(wù)二中的購進(jìn)不動產(chǎn)項目，當(dāng)期已認(rèn)證相符增值稅專用發(fā)票，填報在《附列資料(二)》第2行、第9行和《附列資料(五)》“本期不動產(chǎn)進(jìn)項稅額增加額”欄次，并將可在本期抵扣的進(jìn)項稅額9000.00*60%=5400.00萬元填報在《附列資料(二)》第10行和《附列資料(五)》第3列“本期可抵扣不動產(chǎn)進(jìn)項稅額”中。

稅款計算及對應(yīng)欄次：

1)按適用稅率計稅銷售額=業(yè)務(wù)二=80000.00萬元

(填列《附列資料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般項目”“本月數(shù)”)

2)銷項稅額=業(yè)務(wù)二=8800.00=8800.00(萬元)

(填列《附列資料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般項目”“本月數(shù)”)

3)按簡易辦法計稅銷售額=業(yè)務(wù)一=100000.00(萬元)

(填列《附列資料(一)》9b行1列和《主表》第5行“一般項目”“本月數(shù)”)

4)簡易計稅辦法的應(yīng)納稅額=業(yè)務(wù)一=5000.00(萬元)

(填列《附列資料(一)》9b行2列和《主表》第21行“一般項目”“本月數(shù)”)

5)進(jìn)項稅額：

(1)本期認(rèn)證相符抵扣的專票=業(yè)務(wù)二=9000.00(萬元)

(填列《附列資料(二)》第2行，屬于購進(jìn)不動產(chǎn)，還需填列《附列資料(二)》第9行和《附列資料(五)》第2列)

(2)本期允許抵扣的進(jìn)項稅=5400.00(萬元)

(填列《附列資料(二)》第10行、《附列資料(五)》第3列和《主表》第12行)

6)應(yīng)抵扣稅額合計(本月數(shù))=上期留抵稅額(本月數(shù))+進(jìn)項稅額-進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出額=0+5400.00-0=5400.00(萬元)(《主表》17行)

7)實際抵扣稅額(本月數(shù))=5400.00(萬元)(《主表》18行)

8)應(yīng)納稅額=銷項稅額-實際抵扣稅額(本月數(shù))=8800.00-5400.00=3400.00(萬元)(《主表》19行)

9)期末留抵稅額(本月數(shù))=應(yīng)抵扣稅額合計(本月數(shù))-實際抵扣稅額(本月數(shù))=0(《主表》20行)

10)應(yīng)納稅額稅額合計=應(yīng)納稅額+簡易計稅辦法計算的應(yīng)納稅額-應(yīng)納稅額減征額=8400.00(萬元)(《主表》24行)

11)本期應(yīng)補(退)稅額=8400.00(萬元)(《主表》34行)

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