倉儲和租賃服務的區(qū)別(倉儲和租賃服務稅率區(qū)別)

倉儲和租賃服務的區(qū)別

一、增值稅

1、稅率差異

倉儲服務

屬于增值稅現(xiàn)代服務-物流輔助服務，增值稅稅率為3%或6%(可選擇簡易計稅);

注：倉儲服務一般納稅人如果選用簡易計稅，按3%繳納增值稅，則不能抵扣進項稅額。

不動產(chǎn)租賃

增值稅稅率為5%或9%，增值稅處理相對復雜：

1)一般納稅人：

出租房于營改增之前取得的不動產(chǎn)用于出租，可以選擇按簡易計稅5%繳納增值稅;反之，則需要按照9%繳納增值稅。

注：若不動產(chǎn)與出租方機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的需要在不動產(chǎn)所在地繳納增值稅。

依據(jù)相關規(guī)定：

一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅

(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照3%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。”

作為轉租方，營改增之前簽訂的轉租協(xié)議可按5%繳納增值稅，但再續(xù)租時就應按照9%的稅率繳納增值稅了，因為續(xù)租時取得房屋使用權的時點已更新到營改增時間點之后。

2)小規(guī)模納稅人：

a、出租住房

自然人、個體工商戶都可按1.5%繳納增值稅;

b、出租非住房

按5%的征收率繳納增值稅;

小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

(一)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

(二)其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。

開具不動產(chǎn)租賃票據(jù)時還應注意：

出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務部門開具增值稅票據(jù)時，應在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

二、印花稅

《倉儲保管合同》按倉儲、保管合同繳納印花稅，依據(jù)倉儲保管費用千分之一貼花;《不動產(chǎn)租賃合同》按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅，依據(jù)租賃金額的千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

印花稅所涉稅率雖然相同，但是兩種業(yè)務所涉稅目并不相同。

注：印花稅的計稅依據(jù)為不含增值稅的合同價款，因此合同簽訂時一定要價稅分離，列明不含稅金額。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

物流企業(yè)提供倉儲服務或可使用城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收的政策，但適用前提是倉儲占地需達到6000㎡以上，而且必須儲存“農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料“或”礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料”，儲藏保管其他物品是不適用政策的。

依據(jù)財政部 稅務總局公告2020年第16號，關于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告

“一、自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。”

注：物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接用于大宗商品倉儲的土地，不屬于規(guī)定的減稅范圍，應按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、企業(yè)所得稅

無論是簽訂不動產(chǎn)租賃合同或是倉儲保管合同，都會引起場地使用權在一定時間段內(nèi)的轉移，因此出租方(保管方)在經(jīng)營租賃(倉儲服務期)內(nèi)收取的租金(服務費)都應當在租賃期(服務期)內(nèi)的各個期間按直線法確認為收入。

如果其他分攤方法更加合理，也可以采用其他方法。在提供免租期(免費服務期)的情況下，應將租金(服務費)的總額在整個租賃期(倉儲期)內(nèi)，而不是在租賃期(倉儲期)扣除免租期(免費服務期)后的期間內(nèi)分攤。在出租人承擔了承租人的某些費用的情況下，應將該費用從租金總額中扣除，并將租金余額在整個租賃期內(nèi)進行分攤。

簡單地理解，租金(倉儲)收入在收到時即已觸發(fā)增值稅納稅義務，而企業(yè)所得稅及財務賬務處理應將租金(倉儲)收入的總額按月分攤計入各所屬期間內(nèi)。

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