倉儲和租賃服務(wù)的區(qū)別
一、增值稅
1、稅率差異
倉儲服務(wù)
屬于增值稅現(xiàn)代服務(wù)-物流輔助服務(wù),增值稅稅率為3%或6%(可選擇簡易計稅);
注:倉儲服務(wù)一般納稅人如果選用簡易計稅,按3%繳納增值稅,則不能抵扣進項稅額。
不動產(chǎn)租賃
增值稅稅率為5%或9%,增值稅處理相對復(fù)雜:
1)一般納稅人:
出租房于營改增之前取得的不動產(chǎn)用于出租,可以選擇按簡易計稅5%繳納增值稅;反之,則需要按照9%繳納增值稅。
注:若不動產(chǎn)與出租方機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的需要在不動產(chǎn)所在地繳納增值稅。
依據(jù)相關(guān)規(guī)定:
一般納稅人出租不動產(chǎn),按照以下規(guī)定繳納增值稅
(一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn),適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的,按照上述規(guī)定執(zhí)行。”
作為轉(zhuǎn)租方,營改增之前簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議可按5%繳納增值稅,但再續(xù)租時就應(yīng)按照9%的稅率繳納增值稅了,因為續(xù)租時取得房屋使用權(quán)的時點已更新到營改增時間點之后。
2)小規(guī)模納稅人:
a、出租住房
自然人、個體工商戶都可按1.5%繳納增值稅;
b、出租非住房
按5%的征收率繳納增值稅;
小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn),按照以下規(guī)定繳納增值稅:
(一)單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房),按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
(二)其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房),按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額,向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額,向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
開具不動產(chǎn)租賃票據(jù)時還應(yīng)注意:
出租不動產(chǎn),納稅人自行開具或者稅務(wù)部門開具增值稅票據(jù)時,應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。
二、印花稅
《倉儲保管合同》按倉儲、保管合同繳納印花稅,依據(jù)倉儲保管費用千分之一貼花;《不動產(chǎn)租賃合同》按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅,依據(jù)租賃金額的千分之一貼花,稅額不足一元的按一元貼花。
印花稅所涉稅率雖然相同,但是兩種業(yè)務(wù)所涉稅目并不相同。
注:印花稅的計稅依據(jù)為不含增值稅的合同價款,因此合同簽訂時一定要價稅分離,列明不含稅金額。
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
物流企業(yè)提供倉儲服務(wù)或可使用城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收的政策,但適用前提是倉儲占地需達到6000㎡以上,而且必須儲存“農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料“或”礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料”,儲藏保管其他物品是不適用政策的。
依據(jù)財政部 稅務(wù)總局公告2020年第16號,關(guān)于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告
“一、自2020年1月1日起至2022年12月31日止,對物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲設(shè)施用地,減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。”
注:物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接用于大宗商品倉儲的土地,不屬于規(guī)定的減稅范圍,應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
四、企業(yè)所得稅
無論是簽訂不動產(chǎn)租賃合同或是倉儲保管合同,都會引起場地使用權(quán)在一定時間段內(nèi)的轉(zhuǎn)移,因此出租方(保管方)在經(jīng)營租賃(倉儲服務(wù)期)內(nèi)收取的租金(服務(wù)費)都應(yīng)當在租賃期(服務(wù)期)內(nèi)的各個期間按直線法確認為收入。
如果其他分攤方法更加合理,也可以采用其他方法。在提供免租期(免費服務(wù)期)的情況下,應(yīng)將租金(服務(wù)費)的總額在整個租賃期(倉儲期)內(nèi),而不是在租賃期(倉儲期)扣除免租期(免費服務(wù)期)后的期間內(nèi)分攤。在出租人承擔了承租人的某些費用的情況下,應(yīng)將該費用從租金總額中扣除,并將租金余額在整個租賃期內(nèi)進行分攤。
簡單地理解,租金(倉儲)收入在收到時即已觸發(fā)增值稅納稅義務(wù),而企業(yè)所得稅及財務(wù)賬務(wù)處理應(yīng)將租金(倉儲)收入的總額按月分攤計入各所屬期間內(nèi)。
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