從價計征房產(chǎn)稅怎么算(從價計征房產(chǎn)稅計稅比例)

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計 征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：一種是按房產(chǎn)原值一次減除10% -30%后的 余值計征，稅率為1.2%;另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計征，稅率為12% o自2008 年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，均按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單 位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

計稅依據(jù)

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅余值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)計稅余值征稅的， 稱為從價計征;按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征。

1.從價計征房產(chǎn)稅怎么算

根據(jù)相關規(guī)定，從價計征房產(chǎn)稅的計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原 值一次減除10% -30%損耗價值以后的余值。各地扣除比例由當?shù)叵嚓P部門確定。

(1)房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在會計核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目 中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價的，應以房屋原價按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅;沒有記載房屋原價的，按照上述原 則，并參照同類房屋確定房產(chǎn)原值，按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。

值得注意的是，自2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載 在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定 予以調(diào)整或重新評估。

自2010年12月21日起，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn) 原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。 宗地容積率低于0?5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的 地價。

(2)房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、 石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于 房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算 原值;電燈網(wǎng)、照明線從進線盒連接管起，計算原值。

自2006年1月1日起，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡 以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空 調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn) 原值，計征房產(chǎn)稅。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時， 可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的 零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。此外，關于房 產(chǎn)稅的從價計征和從租計征，還應注意以下幾個問題：

①對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投 資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn) 投資收取固定收入、不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應根據(jù)有關規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。

②對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等， 與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時， 房屋產(chǎn)權要轉(zhuǎn)移到承租方。這實際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在 計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收。根據(jù)規(guī)定，融資租賃的 房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未 約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

③居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅。從2007年1月1日起，對居民 住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳 納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10% ~30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或 不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參照同類 房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。

(4)凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地 下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在 其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。自用的地下建筑，按以下方式計稅：

①工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50% -60%作為應稅房產(chǎn)原值。

應納房產(chǎn)稅的稅額二應稅房產(chǎn)原值x[1-(10%?30%)] x1.2%

②商業(yè)和其他用途房產(chǎn),以房屋原價的70%?80%作為應稅房產(chǎn)原值。

應納房產(chǎn)稅的稅額二應稅房產(chǎn)原值x[1-(10%?30%)] x1.2%

房屋原價折算為應稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市 財政和地方稅務部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部 分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

2.從租計征房產(chǎn)稅怎么算

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。所謂房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權所有人出租房產(chǎn)使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收人。

如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水 平，確定一個標準租金額從租計征。對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn) 權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

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