房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定

近期在一個(gè)財(cái)稅學(xué)習(xí)交流群大家討論這樣一個(gè)話題，就是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的精裝房增值稅和企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定的問(wèn)題?下面想就這個(gè)問(wèn)題談一下自己的觀點(diǎn)，歡迎大家交流討論。

一、房地產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定

精裝房就是在過(guò)去毛坯房的基礎(chǔ)上進(jìn)行裝修然后交付購(gòu)房人的房屋。增值稅上納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。權(quán)屬就是權(quán)利歸屬，權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利，在交房之前，這些權(quán)利都沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，交房之后，權(quán)利從開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移至購(gòu)房人。因此，增值稅上權(quán)屬轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)以交付為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，交付當(dāng)月做增值稅價(jià)稅分離，計(jì)算收入同時(shí)確認(rèn)當(dāng)期銷項(xiàng)稅或者增值簡(jiǎn)易計(jì)稅金額。就是說(shuō)只要房屋完成交付，或者房屋達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)通知購(gòu)房人在規(guī)定期限辦理交換手續(xù)，根據(jù)合同約定購(gòu)房者如果在規(guī)定最后期限未辦理房屋交接手續(xù)，這種情況應(yīng)該視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已經(jīng)交付，也就是說(shuō)這種情況也同樣應(yīng)該確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司精裝房企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該如何確定?

房地產(chǎn)項(xiàng)目目前采取的是預(yù)售模式，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)情況銷售的都是期房。當(dāng)然實(shí)務(wù)中也有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的是現(xiàn)房，不過(guò)這種情況產(chǎn)生的原因往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被迫從期房銷售變成了前期期房銷售，后期現(xiàn)房銷售。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目期房企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在完工年度。該文件對(duì)于完工標(biāo)準(zhǔn)有三條：就是是竣工備案、交付使用和取得初始產(chǎn)權(quán)證明，三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)誰(shuí)早按誰(shuí)來(lái)確認(rèn)完工。

收入確認(rèn)條件之一“商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方”。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。這個(gè)文件出臺(tái)的背景個(gè)人分析判斷主要是對(duì)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋沒(méi)有辦理竣工備案手續(xù)，實(shí)際上已經(jīng)交付業(yè)主，這種情況毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)該確認(rèn)企業(yè)所得稅銷售收入。

目前對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)精裝房企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如果確定的問(wèn)題，目前主要有以下3種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)是房屋竣工備案就應(yīng)該確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入;一種觀點(diǎn)就是房屋實(shí)際交付時(shí)確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入;還有一種觀點(diǎn)是采取兩者折中的辦法，就是將收入分成兩部分，一部分為毛坯房收入，在房屋辦理竣工備案手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入，還有一部分為裝修收入，在精裝房實(shí)際交付時(shí)確認(rèn)收入。

個(gè)人認(rèn)為，根據(jù)規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的精裝房，在房屋竣工備案時(shí)是無(wú)法確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的準(zhǔn)確計(jì)稅成本的，因?yàn)檠b修還沒(méi)有完成，如果在竣工備案確認(rèn)收入，裝修成本只能預(yù)估，這樣預(yù)估的成本根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定不允許稅前扣除，如果全額確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正常的裝修成本無(wú)法及時(shí)扣除問(wèn)題。因此，筆者認(rèn)為在企業(yè)所得稅上應(yīng)該按照交房來(lái)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。實(shí)務(wù)中建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好提前與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，避免不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

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