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土地增值稅是如何計算的(簡述土地增值稅兩種計算方法)

日期:2023-04-18 16:55:12      點擊:

土地增值稅的計算方法有兩種,一種是分步計算法,一種是速算扣除法?,F(xiàn)實中,由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣,企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。那么,土地增值稅是如何計算的?

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的,即增值額乘以適用的稅率,減去扣除項目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其中,土地增值稅增值額的計算,主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項目的確定。

土地增值稅的計算公式為:土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除系數(shù)。具體計算方法為:

1、增值額未超過扣除項目金額50%時,土地增值稅稅額=增值額*30%;

2、增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%時,土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%;

3、增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%時,土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%;

4、增值額超過扣除項目金額200%時,土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。

比如,某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房兩棟,取得收入總額2500萬元,應(yīng)扣除的購買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

(1)確認應(yīng)稅收入2500萬元

(2)確認扣除項目金額1100萬元

(3)計算增值額:2500萬元—1100萬元=1400萬元

(4)計算增值額與扣除項目金額的比率:增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%

(5)計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。

從該例子可以看出,土地增值稅的計算是按照先確認應(yīng)稅收入,再確認扣除項目金額、增值額,以及增值額與扣除項目金額比率,最后計算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外,符合土地增值稅清算條件的,應(yīng)進行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應(yīng)稅收入。按照稅法的規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

需要強調(diào)的是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由的,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。

土地增值稅的扣除項目。我們知道,房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅應(yīng)納稅額時,并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅,而是要對收入額減除規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額征稅。稅法準予從轉(zhuǎn)讓收入中減除的扣除項目包括如下幾項:

一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

二是房地產(chǎn)實際發(fā)生的開發(fā)成本,包括土地的征用及拆除補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。

三是房地產(chǎn)開發(fā)費用,包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,即在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設(shè)稅、印花稅,以及教育費附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評估價格。

總之,土地增值稅的計算方法有兩種,一種是分步計算法,一種是速算扣除法?,F(xiàn)實中,由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣,企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。土地增值稅的計算,主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項目和增值額的確定。

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