一次性收取租金增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間:
1. 納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
2. 先開具票據(jù)的,為開具票據(jù)的當(dāng)天。
一次性收取租金會計處理案例
1.增值稅一般納稅人的會計處理
為簡明起見,本文以案例的形式對出租業(yè)務(wù)一次性取得跨年度租金收入的會計處理進(jìn)行分析。
案例:A公司系增值稅一般納稅人,執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》。2021年6月30日將一處房屋對外出租,租賃期限為2021年7月1日至2023年6月30日,每年含稅租金163500元,兩年含稅租金327000元承租方于2021年6月30日一次性支付給A公司。
會計處理分析:《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》(財會〔2017〕22號)第四十一條規(guī)定,合同負(fù)債,是指企業(yè)已收或應(yīng)收客戶對價而應(yīng)向客戶轉(zhuǎn)讓商品的義務(wù)。如企業(yè)在轉(zhuǎn)讓承諾的商品之前已收取的款項。按照上面的政策規(guī)定,A公司提前取得兩年的租金,首先應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同負(fù)債。
(1)如果該房屋是營改增后取得的,應(yīng)當(dāng)適用一般計稅方法計稅,稅率為9%,會計處理如下(單位:元,下同):
借:銀行存款327000
貸:合同負(fù)債300000[327000÷(1+9%)]
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)27000[327000÷(1+9%)×9%]
(2)如果該房屋是營改增之前取得的,A公司選擇簡易計稅方法計稅,征收率為5%,會計處理如下:
借:銀行存款327000
貸:合同負(fù)債311428.57[327000÷(1+5%)]
應(yīng)交稅費——簡易計稅15571.43[327000÷(1+5%)×5%]
(3)依據(jù)相關(guān)規(guī)定:“住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。”該文件自2021年10月1日起執(zhí)行。
不考慮上面文件的執(zhí)行時間。如果A公司是住房租賃企業(yè),選擇簡易計稅方法計稅,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。銷售額=含稅銷售額÷(1+5%),應(yīng)納稅額=銷售額×1.5%。
會計處理如下:
①取得租金時
借:銀行存款327000
貸:合同負(fù)債311428.57[327000÷(1+5%)]
應(yīng)交稅費——簡易計稅15571.43[327000÷(1+5%)×5%]
②繳納稅款時
借:應(yīng)交稅費——簡易計稅4671.43[含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%]
貸:銀行存款4671.43
③結(jié)轉(zhuǎn)3.5%的減免稅額
借:應(yīng)交稅費——簡易計稅10900[327000÷(1+5%)×3.5%]
貸:其他收益10900
④結(jié)轉(zhuǎn)其他收益
借:其他收益10900
貸:本年利潤10900
《關(guān)于修訂印發(fā)〈企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃〉的通知》(財會〔2018〕35號)第四十五條規(guī)定,在租賃期內(nèi)各個期間,出租人應(yīng)當(dāng)采用直線法或其他系統(tǒng)合理的方法,將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認(rèn)為租金收入。其他系統(tǒng)合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的消耗模式的,出租人應(yīng)當(dāng)采用該方法。
根據(jù)上面的政策規(guī)定,A公司提前一次性取得租金,在租賃期內(nèi)各個期間采取直線法確認(rèn)各期租金收入比較合適。
2021年7月至2023年6月,每月確認(rèn)租金收入時會計處理如下:
(1)如果該房屋是營改增后取得的,適用一般計稅方法計稅
借:合同負(fù)債12500[327000÷(1+9%)÷24]
貸:其他業(yè)務(wù)收入12500(如果租賃業(yè)務(wù)屬于主營業(yè)務(wù)范圍,應(yīng)貸記主營業(yè)務(wù)收入12500元)
(2)如果該房屋是營改增之前取得的,或者A公司是住房租賃企業(yè),選擇簡易計稅方法計稅
借:合同負(fù)債12976.19[327000÷(1+5%)÷24]
貸:其他業(yè)務(wù)收入12976.19(如果租賃業(yè)務(wù)屬于主營業(yè)務(wù)范圍,應(yīng)貸記主營業(yè)務(wù)收入12976.19元)
無論A公司是在取得租金收入時一次性申報繳納企業(yè)所得稅,還是分期確認(rèn)租金收入申報繳納企業(yè)所得稅,因為會計處理遵循的是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則,所以在租賃期內(nèi)各個期間,A公司在會計上應(yīng)當(dāng)采用直線法確認(rèn)各期租金收入。在取得租金收入時一次性申報繳納企業(yè)所得稅的企業(yè),應(yīng)當(dāng)在租賃期限內(nèi)每年企業(yè)所得稅匯算清繳時對租金收入進(jìn)行納稅調(diào)整處理。
2.增值稅小規(guī)模納稅人的會計處理
(1)合計月銷售額超過免征額的會計處理
案例:B公司系增值稅小規(guī)模納稅人,2021年7月31日將一臺機(jī)械設(shè)備租賃給C公司使用,租賃期限為2021年8月1日至2023年7月31日,每年含稅租金60600元,兩年含稅租金121200元,C公司于2021年7月31日一次性支付給B公司。
B公司還從事其他經(jīng)營業(yè)務(wù),每月合計月銷售額均在20萬元以上。依據(jù)規(guī)定,B公司“適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入,減按1%征收率征收增值稅”的政策。
提前一次性取得租金收入時會計處理如下:
借:銀行存款121200
貸:合同負(fù)債120000[121200÷(1+1%)]
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅1200[121200÷(1+1%)×1%]
2021年7月至2023年6月,每月確認(rèn)租金收入時會計處理如下:
借:合同負(fù)債5000[121200÷(1+1%)÷24]
貸:其他業(yè)務(wù)收入5000(如果租賃業(yè)務(wù)屬于主營業(yè)務(wù)范圍,應(yīng)貸記主營業(yè)務(wù)收入5000元)
(2)合計月銷售額未超過免征額的會計處理
仍以上面的案例為例。如果B公司每月合計月銷售額均未超過15萬元,享受免征增值稅的政策,對于這種情形,在月末就應(yīng)當(dāng)把貸方計提的“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅1200”,結(jié)轉(zhuǎn)到“其他收益”科目中。會計處理為:
借:應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅1200
貸:其他收益1200
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