土地增值稅預繳計稅依據(jù)如何確定(土地增值稅兩種計稅依據(jù)計算公式)

土地增值稅預繳計稅依據(jù)如何確定?依據(jù)相關(guān)規(guī)定，“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”;土地增值稅應稅收入和預征依據(jù)進行了如下明確：

一是明確土地增值稅的應稅收入或預征計征依據(jù)的計算方法。

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

納稅人在預征土地增值稅或土地增值稅清算時的計稅依據(jù)公式是：

土地增值稅應稅收入(或預征的計征依據(jù))=銷售收入(或預收款)/(1+適用增值稅稅率或征收率5%)

注：適用增值稅稅率按照納稅所屬期法定增值稅稅率計算

二是規(guī)定土地增值稅預征稅款時計征依據(jù)可以選擇簡化計算方法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”

按照第二款規(guī)定，土地增值稅預征計征依據(jù)可以做如下推導：

土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅款

=預收款-預收款/(1+適用增稅稅率或征收率5%)×增值稅預征率3%

舉例說明：

某房地產(chǎn)公司某月收取預收款100萬元，適用一般計稅方法9%的稅率或適用簡易計稅方法5%的征收率，按照不同計算公式計算結(jié)果如下：

1.適用一般計稅方法時

(1)按照第一款規(guī)定計算公式

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款/(1+增值稅適用稅率)=100/(1+9%)=91.74萬元

(2)按照第二款規(guī)定的計算公式

土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅款

=預收款-預收款/(1+增稅稅適用稅率)×增值稅預征率3%=100-100/(1+9%)×3%=97.25萬元

按照第二款規(guī)定計算公式比按照第一款規(guī)定的計計算公式計算的預征的計征依據(jù)大5.51萬元。

2.適用簡易計稅方法時

(1)按照第一款規(guī)定計算公式

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款/(1+征收率)=100/(1+5%)=95.24萬元

(2)按照第二款規(guī)定的計算公式

土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅款

=預收款-預收款/(1+征收率5%)×增值稅預征率3%=100-100/(1+5%)×3%=97.14萬元

按照第二款規(guī)定的計算公式比按照第一款規(guī)定的計算公式計算的預征的計征依據(jù)大1.90萬元。

由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預征環(huán)節(jié)有兩種計稅依據(jù)，納稅人了可以選擇簡化計算預征依據(jù)的辦法，但選擇簡化計算辦法會增加納稅人在土地增值稅預征環(huán)節(jié)的稅收負擔。

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